В результате изучения этой главы студент должен:
знать
Различные методы проведения процедуры согласования результатов оценки, критерии определения весовых коэффициентов;
уметь
Профессионально проводить процедуру согласования результатов оценки, полученных разными методами;
владеть
Приемами проведения процедуры согласования на практике.
Процедура согласования – завершающий этап оценки
После того как оценщик выбрал различные методы нескольких классических подходов и применил их в оценке стоимости бизнеса, возникает необходимость проанализировать и согласовать результаты, полученные при их применении. Таким образом, для получения окончательного заключения встает вопрос о выведении итогового значения стоимости бизнеса (или диапазона ее значений).
В п. 8 разд. III "Требования к содержанию отчета об оценке" ФСО № 3 указывается, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться раздел "Согласование результатов".
Поскольку всегда имеется некий разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными подходами, то задача оценщика – дать объяснения этому разбросу, проанализировав его причины. Если какой-либо из подходов не использовался, то необходимо объяснить причину этого.
Согласование результатов, полученных различными методами примененных подходов, является завершающим этапом оценки. Эта часть отчета так и называется – "Согласование". В ней оценщик в повествовательной форме излагает окончательное заключение об оценочной стоимости, которая была определена в Задании на оценку.
Существенные факты, которые рассматривались и анализировались в отчете, должны быть кратко изложены в данном разделе.
Здесь оценщик должен взвесить приемлемость концепции стоимости (или нескольких концепций), т.е. насколько она подходит для оцениваемого объекта. Ключ к получению компетентного итогового результата – всестороннее повторное рассмотрение, подвергающее сомнению базовые предпосылки, методы, информацию и расчеты каждой примененной процедуры. При проведении согласования оценщик еще раз проверяет, чтобы используемые рыночные данные были подтверждены в отчете ссылками на источники информации.
Окончательная величина оценочной стоимости никогда не является результатом усреднения, т.е. она не может быть получена путем суммирования всех оценочных стоимостей, полученных с применением различных подходов к оценке, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в этом случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко. Она является скорее результатом профессионального суждения оценщика об окончательной величине оценочной стоимости, которое он считает логичным и обоснованным и которое основывается на применении различных оценочных концепций. Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости оцениваемого предприятия в соответствии с поставленной перед оценщиком задачей считается средневзвешенное усреднение.
Таким образом, "различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, рассчитанных по всем примененным методам. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, – ключевое на заключительном этапе оценки" .
На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и гой же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования .
Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения метода каждого оценочного подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:
- цель оценки и предположительное использование ее результатов;
- применяемый вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
- характер оцениваемой доли собственности (например, если оценивается миноритарный пакет акций компании, то будет неуместно придавать большой вес Имущественному подходу);
- количество и качество данных, подкрепляющих данный метод;
- характер бизнеса и его активов;
- уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
- уровень ее ликвидности.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном счете вывести итоговое заключение.
Хочется еще раз подчеркнуть, что стоимость бизнеса, указанная как итог в отчете, – это мнение независимого оценщика и не более того. Покупатель имеет полное право с этим мнением не согласиться и в процессе переговоров предложить свою цену. Таким образом, цена сделки может достаточно серьезно отличаться от стоимости, которую определил оценщик в отчете. Причин этому может быть много: например, цена может зависеть от целей, стоящих перед покупателем, его субъективных мотиваций, особенностей проведенной сделки.
На Западе, как правило, оценочная стоимость компании незначительно отличается от цены заключаемой сделки. В российской действительности это расхождение часто составляет более 30%. Тем не менее грамотное и подтвержденное расчетами заключение оценщика, имеющего хорошую репутацию, может стать дополнительным аргументом при переговорах с потенциальным покупателем.
Итак, целью согласования результатов является определение стоимости оцениваемого объекта собственности и прав собственности на него на дату оценки посредством анализа особенностей подходов и методов, которыми производились расчеты. Проблема формализации процедуры согласования результатов оценки рыночной стоимости бизнеса, полученных применением различных подходов, может быть решена как традиционным путем с применением экспертного метода, так и рассмотрением процедуры согласования как многокритериальной задачи принятия решения.
- Оценка бизнеса: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. С. 376. Однако в оригинальном материале семинаров МБРР, подготовленном компанией Deloitte & Touche, читаем: "Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания; метод субъективного взвешивания. Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание... При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метола. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика" (с. 377). На наш взгляд, методологически некорректно выделять эти два метода взвешивания – математическое и субъективное – как различные, так как, по сути, методика проведения взвешивания в обоих случаях идентична и они, собственно, ничем не отличаются друг от друга. Никакой принципиальной разницы нет в том, в каком виде задаются весовые коэффициенты – в процентах или долях единицы. Важно только контролировать то, чтобы в сумме они давали или 100%, или единицу, что понимается не всеми оценщиками.
- См.: Там же.
Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного, профессионального оценщика о том или ином виде стоимости объекта оценки, зафиксированном в задании на оценку. В соответствии с требованиями к отчету величина стоимости дается в виде единой рублевой суммы, представляющей точечную величину оценки.
Согласование - это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.
Оценщик не должен проводить простое усреднение трех показателей стоимости. Окончательная оценочная стоимость никогда не является результатом усреднения, она не может быть получена путем суммирования всех оценочных стоимостей, а затем делением этой суммы на количество использованных подходов. Усреднение результатов различных методов не гарантирует правильного заключения об оценке, так как в этом случае предполагается, что при выполнении оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на практике встречается крайне редко.
На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три классических подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.
Оценщик должен учитывать, что заказчик обычно требует объяснить причины расхождения результатов и обосновать процесс согласования. Профессиональные оценщики США считают приемлемым разброс значений стоимости, полученных применением различных доходов, в 10%. Если при согласовании какой-либо из показателей стоимости существенно отличается от других, то оценщик обязательно должен выяснить почему. Если причина не в математических или других ошибках, которые можно исправить, то в отчете об оценке необходимо указать, что привело к такому расхождению, и, возможно, при Согласовании в меньшей степени полагаться на результат, полученный на основе этого подхода.
Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как результат того или иного подхода взвешивать по отношению к результатам других подходов, — ключевое на заключительном этапе оценки.
Оценщик должен доказать, что использованный массив данных достаточен для проведения оценки с точки зрения всех участников рынка.
Расчету итоговой величины стоимости должен предшествовать всесторонний контроль процедуры оценки. Оценщику необходимо убедиться, что использованная информация, примененные аналитические методы, допущения и логика обоснования позволили получить адекватные и сопоставимые результаты стоимости недвижимости. Использованные приемы анализа должны соответствовать цели оценки, определяемому виду стоимости, методу и этапу расчета стоимости.
Оценщик должен выявить и проанализировать противоречия в аналитических выводах, на которых базируются оценочные решения и расчеты в различных подходах к оценке, в целях устранения несоответствий. Например, соответствует ли остаточный срок жизни здания, учитываемый при определении его физического износа в затратном подходе, сроку возврата инвестиций, на основании которого рассчитывалась норма возврата капитала для определения коэффициента капитализации, в доходном подходе.
Для определения удельного веса (в процентах или долях единицы) для каждого результата применения каждого подхода необходимо проведение количественного и качественного анализа, учитывающего следующие факторы:
Цель оценки и предположительное использование ее результатов;
Применяемый вид (стандарт) стоимости (например, обоснованная рыночная стоимость или инвестиционная стоимость);
- характер оцениваемой доли собственности;
- количество и качество данных, подкрепляющих применение метода;
- уровень контроля рассматриваемой доли собственности;
- уровень ее ликвидности.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и в конечном итоге вывести итоговое заключение.
Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации и количество доказательств.
Адекватность. На основе этого критерия оценщик определяет степень соответствия каждого подхода цели и назначению (использованию) оценки. Адекватность подхода, как правило, определяется типом имущества и активностью рынка. Например, оценка жилой недвижимости дает наиболее объективные результаты методом сопоставимых продаж, объекты специального назначения ориентированы на затратный подход, который может не пригодиться при оценке устаревших зданий. На практике возможна ситуация, когда оценщик должен отдавать предпочтение не одному, а двум результатам, однако их значимость может быть неравнозначной.
Качество информации. Достоверность результатов оценки зависит от объема и достоверности использованных данных, задействованных в ходе расчетов, корректировок, аналитических суждений и выводов (например, достаточность и актуальность информации по ставкам арендной платы, необходимым для расчета и внесения корректировок в цену аналога на местоположение объекта недвижимости, или надежность данных, служащих источником для определения величины функционального и экономического устареваний). Критерии, отражающие уместность и качество используемой информации, необходимо также рассмотреть в отношении типа оцениваемой недвижимости.
Точность оценки измеряется уверенностью оценщика в правильности предположений (прогнозов) и расчетов, проведенных в рамках каждого подхода. Оценщик имеет право доверять точности данных и расчетов, использованных в различных подходах в неодинаковой степени.
Количество доказательств. Адекватность и качество информации при согласовании рассматриваются в сочетании с количеством доказательств, задействованных в том или ином подходе. Доказательство при расчете стоимости недвижимости заключается в использовании для различных суждений и расчетов рыночной информации с учетом территории, назначения недвижимости и других характеристик оцениваемого объекта и его аналогов. Независимо от количества имеющихся доказательств действия оценщика не ограничиваются операциями с цифрами, так как расчет величины стоимости должен соответствовать виду стоимости, указанному в задании на оценку. Важной составляющей доказательства является стабильность или изменчивость рыночной ситуации, так как доказательства, полученные сравнением продаж ранее осуществленных сделок, могут характеризовать ситуацию, не соответствующую дате проведения оценки.
Пример 15.1. Произведена оценка коммерческого объекта недвижимости (год постройки - 1914), и получены следующие показатели стоимости:
затратный подход 1 800 000 дол.;
подход сопоставимых продаж 1 600 000 дол.;
анализ ДДП 1 650 000 дол.
Оценщик при согласовании стоимости пришел к следующему заключению:
1. На рынке на дату оценки строительство новых объектов практически не ведется, поэтому затратный подход сам по себе не может считаться наилучшим в применении для конкретного случая оценки. Кроме того, объект построен давно, следовательно, довольно трудно точно оценить накопленный износ. Объект недвижимости относится к коммерческим, И целью его покупки, скорее всего, будет получение дохода, следовательно, покупатель больше заинтересован в результатах, отражающих возможности объекта производить доход, а не в затратах на его строительство.
2. В сравнительном подходе было использовано пять аналогов, ни один из которых нельзя полностью признать сопоставимым по отношению к оцениваемому объекту. Степень точности корректировок достаточно относительна, так как не было возможности получить точные данные о проведенных сделках.
3. Доходный подход кажется наиболее адекватным и дающим наиболее надежные результаты по оценке данного объекта. Данные об аренде и операционных расходах были получены из надежных источников и считаются достоверными. Как уже отмечалось, объект - коммерческий, что указывает на важность оценки на основе анализа его возможности приносить доход.
В результате проведенного анализа оценщик придает вес каждому из подходов:
- затратный подход 25%;
- сравнительный подход 25%;
- доходный подход 50%.
Тогда окончательная оценка стоимости составляет:
1 800 000 х 25% + 1 600 000 х 25% + 1 650 000 х 50% т 450 000 + 400 000 + 825 000 — 1 675 000 дол
Совсем недавно такого варианта проведения согласования было бы вполне достаточно. Сегодня логика проведения процедуры согласования требует четкого выделения ряда критериев, по которым должно быть проведено сравнительное исследование соответствия им каждого из применяемых подходов оценки.
Предлагаем оценщикам следующую достаточно полную систему критериев, которую можно использовать при применении методов согласования, описанных ниже.
Проблема формализации процедуры согласования результатов оценки стоимости недвижимости, полученной с применением различных подходов, может быть решена как традиционным путем с применением экспертного метода, так и рассмотрением процедуры согласования как многокритериальной задачи принятия решения.
Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины стоимости.
Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно проинформированы, производители могут быть неэффективны. По этим и другим причинам подходы могут давать различные показатели стоимости, которые оценщик сопоставляет между собой, проводя процедуру согласования.
Как указано в Федеральных стандартах оценки (ФСО №1), выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.
Самым предпочтительным вариантом проведения процедуры согласования полученных результатов с целью получения итогового значения стоимости считается взвешенное усреднение. Оценщик взвешивает, в какой степени тот или иной подход соответствует цели оценки рассматриваемого объекта, подкреплены ли проведенные расчеты данными рынка, не противоречат ли они им, и при окончательном заключении в большей степени полагается на тот показатель стоимости, который получен на основе наиболее идеального со всех точек зрения подхода. Иными словами, для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
В случае существенного расхождения результатов оценки объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения.
Оценщик определяет относительную значимость, применимость и обоснованность каждого показателя стоимости на основе таких критериев, как адекватность, качество информации, точность оценки и количество доказательств.
Средневзвешенная рыночная стоимость (РС) объекта оценкирассчитывается по формуле:
РС = ЗП ´r1 + СП ´r2 + ДП ´r3 , где:
Таблица для примера:
| № п/п | Наименование показателя | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход |
| 1 | Применимость подхода к оценке объекта согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам оценки | 10 | 60 | 30 |
| 2 | Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основании которой производились анализ и расчеты | 15 | 70 | 15 |
| 3 | Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичных субъектов рынка, и прочие реалии спроса и предложения на рынке | 10 | 50 | 40 |
| 4 | Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски) | 10 | 60 | 30 |
| 5 | Допущения сделанные при оценке каждым подходом | 10 | 70 | 20 |
| Сумма баллов | 55 | 310 | 135 | |
| Средневзвешенные весовые показатели метода оценки (Сумма баллов / n) | 0,11 | 0,62 | 0,27 | |
| Принятые весовые коэффициенты: | 0,11 | 0,62 | 0,27 |
Особенности оценки в процедурах банкротства. Отчет об оценке.
Ситуация банкротства и ликвидации предприятия является чрезвычайной. Вероятность позитивного решения проблемы неплатежей зависит от ценности имущества. Оценка стоимости предприятия необходима не только в случае ликвидации, но и в других случаях работы с несостоятельным предприятием:
– при финансировании предприятия-должника;
– при финансировании реорганизации предприятия;
– при санации предприятия, осуществляемой без судебного разбирательства;
– при выработке плана погашения долгов предприятия-должника;
– при анализе и выявлении возможностей выделения отдельных производственных мощностей в экономически самостоятельные подразделения;
– при оценке заявок на покупку предприятия;
– при экспертизе мошеннических сделок по передаче прав собственности третьим лицам;
– при экспертизе программ реорганизации предприятия.
Согласно Закону РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ, оценка предприятия может осуществляться на стадии внешнего управления (ст. 109 «Меры по восстановлению платежеспособности должника»: при продаже части имущества должника и продаже всего предприятия должника ст. 110 «Продажа предприятия должника» и ст. 111 «Продажа части имущества должника»: начальная цена продажи выставляемого на торги имущества, устанавливается на основе рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком), на стадии конкурсного производства (ст. 130 «Оценка имущества должника») предполагается, что в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для этого он привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иной источник не установлен собранием кредиторов.
Имущество должника – унитарного предприятия или должника – акционерного общества, более 25 % голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения государственного финансового контрольного органа по проведенной оценке.
Оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, составляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения независимого оценщика по решению собрания кредиторов.
При формировании конкурсной массы ст. 131 преобладающая часть имущества должника подлежит оценке, отдельно учитывается и оценивается имущество, являющееся предметом залога. Цена социально значимых объектов по ст. 132 также определяется независимым оценщиком.
При конкурсном производстве начальная цена продажи, выставляемого на торги имущества должника по ст. 139 «Продажа имущества должника» устанавливается независимым оценщиком.
Оценочные процедуры при уступке прав требования должника и замещении активов должника в ходе конкурсного производства проводится также как при внешнем управлении, согласно ст. 111 и 115, то есть с привлечением независимого оценщика.
Оценка в ситуации банкротства обладает рядом особенностей, обусловленных чрезвычайным характером самой ситуации. На основе этой оценки многими заинтересованными сторонами принимаются определенные управленческие решения и действия. Другая особенность оценки – это высокая степень зависимости третьих сторон от результатов оценки. В ситуации банкротства заказчиками и пользователями оценки являются разные лица. Пользователями оценки являются кредиторы, инвесторы, судебные органы, которые не имели отношения к постановке задачи на оценку и полностью полагаются на результаты оценки при принятии управленческих решений. У них нет постоянного контакта с экспертом-оценщиком, не зная условий задания на оценку, они могут негативно интерпретировать результаты оценки, выполненные экспертом-оценщиком. Зная это, заинтересованным в оценке сторонам необходимо получить соответствующие разъяснения у заказчика оценки (например, внешнего управляющего) либо у самого эксперта-оценщика по поводу основополагающих параметров оценки ликвидационной стоимости предприятия: о цели оценки, функции оценки, о виде стоимости, который определялся, об ограничениях и предположениях при оценке, о дате оценки и т.д.
Внешнее управление подразумевает проведение реструктуризации практически всех факторов производства предприятия-должника (труд, недвижимость, капитал и менеджмент); введение моратория на удовлетворение требований кредиторов; восстановление платежеспособности за счет перепрофилирования производства, ликвидации дебиторской задолженности, реализации части активов, продажи бизнеса и т.д.
Согласно ст. 109 Закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внешним управляющим принимаются меры по восстановлению платежеспособности должника, составляется план внешнего управления, разрабатываются мероприятия по восстановлению платежеспособности:
– перепрофилируется производство: закрываются нерентабельные производства;
– производится продажа имущества;
– осуществляется уступка прав требования должника;
– производится размещение дополнительных обыкновенных акций должника;
– производится продажа предприятия должника;
– осуществляется замещение активов должника и др.
Все они предполагают проведение процедуры оценки имущества, имущественных прав, долей и т.д. в том или ином виде.
По ст. 110 «Продажа предприятия должника» под предприятием должником понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Объектом продажи могут быть филиалы и иные структурные подразделения должника – юридические лица. Начальная цена продажи предприятия, выставляемого на торги (открытые или закрытые или аукцион) устанавливается на основании рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим. В то же время начальная цена продажи предприятия не может быть ниже минимальной цены продажи предприятия, определенной органами управления должника.
В соответствии со ст. 111 «Продажа части имущества» начальная цена продажи, выставляемого на торги имущества, устанавливается на основании рыночной стоимости имущества по отчету независимого оценщика, привлеченного внешним управляющим. Имущество должника – унитарного предприятия или должника – акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, также оценивается независимым оценщиком, но при этом предполагается проведение экспертизы отчета оценщика государственным финансовым контрольным органом с представлением его заключения по проведенной оценке.
Экспертиза отчета об оценке – это совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки требований законодательства РФ об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказе от использования подходов к оценке.
Если планом внешнего управления предполагается уступка права требования должника (ст. 112), то необходима оценка прав требования и проводится она согласно положений ст. 111 данного закона.
Как известно, выпуск новых акций является важнейшим способом привлечения дополнительного партнерского капитала, эта мера по восстановлению платежеспособности регламентируется ст. 114. При включении в план внешнего управления решения о проведении эмиссии дополнительных обыкновенных акций должника необходимо проверить: в каком соотношении находятся балансовая и оценочная стоимости собственного капитала компании-эмитента. Если оценочная стоимость предприятия больше, чем основанная на остаточной балансовой стоимости активов, обязательствах и прибылях, то эмиссия акций проводится на величину этого превышения. Если оценочная стоимость собственного капитала эмитента меньше, чем балансовая стоимость этого капитала, то эмиссия акций не разрешается, а акционерное общество должно объявить об уменьшении величины уставного капитала предприятия в бухгалтерском балансе на эту же разницу.
Замещение активов должника (ст. 115), как один из путей борьбы с неплатежеспособностью должника, предполагает создание на базе имущества должника одного или нескольких открытых акционерных обществ, в оплату уставного капитала которых вносится имущество должника, определенное планом внешнего управления. Величина уставного капитала таких обществ определяется на основании рыночной стоимости вносимого имущества, установленной по отчету независимого оценщика с учетом предложений органа должника.
Санация предприятий-банкротов предполагает их финансовое оздоровление, направленное на повышение цены, по которой эти предприятия могут быть проданы. Задача оценки бизнеса применительно к санации видоизменяется. Она заключается в прогнозировании оценочной стоимости предприятия после того, как будет выполнен запланированный комплекс мероприятий по оздоровлению, то есть в прогнозировании будущей обоснованной рыночной стоимости и инвестиционной стоимости предприятия. Эта стоимость будет многовариантной, в зависимости от того, какие конкретные мероприятия по оздоровлению будут одобрены.
В отчете об оценке, который представляет собранию кредиторов внешний управляющий, должна не просто констатироваться стоимость предприятия на данный момент, но и альтернативы: продавать предприятие по его текущей, весьма низкой, как правило, стоимости или согласиться на более продолжительный срок оздоровления, исходя из предложенного плана и прогнозных оценок повышения стоимости предприятия после предлагаемых процедур.
Отчет об оценке – это документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки сформулированы в ст.11 Закона №135-ФЗ.
Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
Дата составления и порядковый номер отчета;
Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
Дата определения стоимости объекта оценки;
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Ст.11, как следует из ее названия, устанавливает лишь общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, поэтому в ч. 6 ст.11 предусмотрено, что для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть установлены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Ст. 12 Закона определяет такое понятие как достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В ФСО№1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» п.19, указано, что при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Информация должна удовлетворять требованиям, как достоверности, так и достаточности.
В развитие ст.20 Закона № 135-ФЗутвержденФСО №3"Требования к отчету об оценке"
Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Порядок экспертизы отчетов об оценке и подготовки заключений по отчетам об оценке предприятия должника - унитарного предприятия либо имущества должника - акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, уполномоченным Правительством Российской Федерации органом власти.
Метод валового рентного мультипликатора. Общий коэффициент капитализации
В рамках рыночного подхода к оценке стоимости объектов недвижимости часто для сопоставления объектов-аналогов и объекта оценки применяют либо валовой рентный мультипликатор, либо коэффициент капитализации.
Валовой рентный мультипликатор (GRM) – это отношение продажной цены объекта недвижимости к доходу от этой недвижимости. Подразумевается, что, если между объектом оценки и сопоставимыми объектами есть различия в удобствах или местоположении, то они уже отражены в продажных ценах и в ставках арендной платы.
Расчет общего коэффициента капитализации (R) основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации сопоставимого объекта, путем деления его на продажную цену сопоставимого объекта. Использование данного метода оценки объектов недвижимости позволяет исключить недостатки, присущие способу валового рентного мультипликатора, т.к. в данном случае отбираются сопоставимые объекты, характеризующиеся потоком доходов схожим по риску и продолжительности с потоком доходов оцениваемого объекта.
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми тремя рассмотренными методами (затратным, доходным и рыночным). Окончательная стоимость объекта недвижимости определяется в результате согласования, т.е. анализа альтернативных заключений о стоимости объекта оценки, полученных на основе различных подходов с целью определения окончательной оценки стоимости.
Критериями согласования являются:
Соответствие каждого подхода цели использования оценки;
Точность информации и проведенных расчетов по каждому подходу;
Обоснованность и логичность доказательств, проводимых в ходе применения каждого из подходов.
На основе проведенного анализа оценщик дает вес каждому подходу. Таким образом, окончательная оценка стоимости представляет собой средневзвешенный показатель стоимости.
Результаты работы по оценке обычно представляются в виде отчета. При этом международные стандарты требуют называть подобный отчет «Отчет по оценке» (Valuation Report) или «Сертификат оценки» (Valuation Certificate).
Единой классификации отчетов об оценке на уровне международных организаций пока не разработано. Вместе с тем существуют разнообразные классификации отчетов на национальном уровне и на уровне отдельных государственных ведомств и коммерческих компаний.
Наиболее многочисленными являются классификации отчетов по глубине проработки материала и степени подробности изложения основных фактов и выводов. Для примера можно рассмотреть следующую классификацию, используемую в Appraisal Institute (США): устный отчет; отчет в виде письма; краткий отчет; полный отчет.
Устная форма отчетов об оценке обычно используется, если клиенту достаточно самой поверхностной и неподтвержденной исследованиями предварительной информации. Устный отчет об оценке допускается применять в случаях, если последующие ссылки на него будут исключены. Передача результатов оценки заказчику может происходить при личной встрече или по телефону. Оглашение экспертного заключения оценщика в суде также считается устным отчетом об оценке. Каждый устный отчет должен включать в себя описание оцениваемого имущества, фактическую информацию, сделанные допущения и обоснование заключения о стоимости.
Отчет в виде письма содержит общие характеристики оцениваемой собственности и величину полученной в результате анализа стоимости. При этом возможны две ситуации – оценка проводилась в сокращенном варианте и оценка проводилась в полном варианте.
В первом варианте в письме должны быть указаны все ограничения, в рамках которых проводилась оценка, а также сделано упоминание, что приведенный результат является предварительным. Во втором варианте в письме должно быть указано, что оценка выполнялась в полном объеме, а также должна быть сделана ссылка на местонахождение полного варианта отчета. На практике подобные письма чаще всего используются в виде уведомления клиента об окончании работы по оценке.
Краткая форма отчета широко распространена в специализированных организациях, занимающихся страхованием и ипотечным кредитованием. Как и отчет в виде письма, краткий отчет может отражать либо результаты ограниченной оценки, либо результаты полной оценки. В случае, если оценка проводилась в соответствии с техническим заданием на оценку в сокращенном варианте или при наличии существенных ограничений, подобные факты должны быть указаны как в отчете, так и во всех ссылках на него. Если краткий отчет отражает результаты, полученные в полном отчете, то должны быть сделаны ссылки на полноту исследования и местонахождение полного отчета.
Краткие отчеты могут быть выполнены либо в повествовательной форме, либо в форме специально разработанных бланков и таблиц.
Наконец, последним типом отчетов об оценке, в рассматриваемой классификации, является полный отчет, который представляет из себя полное описание исходной информации, ее анализ и выводы о величине стоимости.
Рассмотрим более подробно типовое содержание полного отчета об оценке рыночной стоимости.
По своей сути полный отчет об оценке является документом произвольной формы. Однако опыт практической деятельности показывает, что определенное структурирование и стандартизация изложения материала существенно упрощают как написание, так и изучение такого документа. Рекомендуемая типовая форма полного отчета об оценке рыночной стоимости содержит следующие основные разделы.
Титульный лист
На титульном листе указываются наименование и адрес объекта оценки, дата оценки, наименование клиента и оценщика.
Сопроводительное письмо
Сопроводительное письмо на имя клиента предваряет отчет. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости собственности.
Краткое содержание основных фактов и выводов
В данном разделе отчета перечисляются следующие позиции:
Основные положения технического задания на оценку;
Дополнительная информация, имеющая существенное отношение к величине стоимости;
Основные результаты, полученные при анализе и обработке исходной информации.
Материал этого раздела предназначен для оперативного ознакомления клиента с основными моментами выполненной работы.
Основные предпосылки, допущения и ограничения
Перечисление используемых оценщиком предпосылок, допущений и ограничений является обязательным элементом отчета. При этом особо подчеркиваются позиции, указанные клиентом и не совпадающие со стандартными подходами при оценке.
Примерный перечень предпосылок, допущений и ограничений при оценке рыночной стоимости содержит следующие позиции.
Отчет об оценке достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов вне контекста всего отчета является некорректным и может привести к искажению результатов исследований.
Результаты и содержание отчета достоверны только для указанной в техническом задании цели оценки.
Во избежание некорректного истолкования результатов оценки любые ссылки на материалы отчета, а также перевод отчета на иностранные языки без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускаются.
Работы по техническому освидетельствованию объекта оценки выполнены в объеме, согласованном с клиентом. (Если, по мнению оценщика, глубина исследования недостаточна, что может отразиться на полученном результате, необходимо указать данный факт). За наличие скрытых дефектов, обнаружение которых визуальными или неразрушающими методами невозможно, ответственность оценщиком не принимается.
Специальные исследования экологической ситуации техническим заданием на оценку не предусмотрены. (Если предусмотрены, то в каком объеме.)
Экспертиза юридических аспектов прав собственности не проводилась. Оцениваемая собственность считается свободной от всех претензий со стороны третьих сторон, за исключением оговоренных в отчете.
Мнение оценщика относительно полученной величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение ситуации после даты оценки, которое может повлиять на стоимость объекта оценки.
Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого полученная величина рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимо от того, выражена она одним числом, или в виде диапазона.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта для указанной в техническом задании цели оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, равной полученной в данном отчете стоимости.
Наряду с общими позициями, в данный перечень следует включать дополнительные пункты, которые, по мнению оценщика, существенно влияют на результат. Например: если оценка выполнялась без достаточного объема необходимой информации, если клиент не раскрыл цель оценки, и т.п. В подобных случаях оценщик должен ясно указать, нужна ли дополнительная информация и исследования для окончательного вывода о стоимости. Отдельно следует указать особые инструкции клиента на оценку.
Перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки или ссылку на них
Если в соответствии с договором на проведение оценки предполагается публикация результатов оценки или открытая ссылка на них, то одновременно с представлением отчета оценщик должен предоставить проект материала для опубликования или ссылки. Данный проект должен содержать минимально необходимую информацию, которая позволит избежать некорректного толкования результатов оценки. Кроме того, оценщик должен письменно заявить, что прежде чем дать согласие, ему необходимо ознакомиться и изучить проект формы и содержания предполагаемой публикации. Оценщик должен получить сигнальный экземпляр перед запуском в печать и подписать его.
Имя, квалификацию и статус оценщика;
Дату и базу оценки;
Указание стандартов, в соответствии с которыми выполнена оценка;
Особые допущения и отступления от стандартов, принятые при проведении оценки;
Ограничения и указания клиента, имевшие место при проведении данной оценки.
Дата и объем технического освидетельствования
Приводится дата или период, в течение которого выполнялось техническое освидетельствование, фамилии и квалификация экспертов или оценщиков, объем и глубина выполненных работ. Если в процессе оценки выявляются факты, указывающие на необходимость более глубокой технической экспертизы, приводится мнение специалистов в отношении влияния дополнительных данных на стоимость объекта.
Если по каким-либо причинам доступ на объект или к отдельным элементам сооружения был затруднен, необходимо указать данный факт.
Определение базы оценки
Приводится полное определение и соответствующие комментарии базы оценки, согласованной в техническом задании.
Анализ социально-экономической ситуации в регионе
В данном разделе отчета проводится исследование рыночной ситуации по следующим направлениям:
Краткое описание природно-климатических особенностей региона;
Основные макроэкономические показатели;
Основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;
Основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияния на позиционирование объекта оценки на рынке;
Основные характеристики рынка недвижимости;
Выводы по разделу обоснованием текущего и перспективного позиционирования объекта оценки на рынке, определением наиболее вероятного типичного покупателя и его инвестиционной мотивации.
В качестве иллюстрации приводится карта региона с указанием местоположения объекта оценки.
Анализ местоположения объекта оценки
На основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость:
Характер окружающего типа землепользования;
Транспортная доступность;
Инженерные сети и коммунальное обслуживание;
Социальная инфраструктура;
Экономическое местоположение;
Экологическое состояние района;
Социальная репутация;
Криминогенная обстановка.
В качестве иллюстрации приводится карта местности с указанием местоположения объекта оценки.
Описание объекта оценки
Приводится подробное описание участка земли, зданий и сооружений. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В качестве иллюстрации приводятся планы, картограммы, материалы фотофиксации.
В Приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта с дефектными ведомостями.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
В зависимости от состава технического задания выполняется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли как свободного, и/или собственности с имеющимися улучшениями.
«Определение стоимости затратным методом»,
«Определение стоимости рыночным методом»,
«Определение стоимости доходным методом»
Согласование результатов оценки
На основании выполненного анализа и проведенных расчетов и с учетом всех полученных выводов формулируется мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки.
Сертификат оценки
В данном разделе отчета оценщик:
Информирует о профессиональных стандартах, на основании которых выполнена работа;
Подтверждает соблюдение при оценке норм профессиональной этики;
Заявляет о своем статусе при выполнении работы, то есть является ли он внутренним, внешним или независимым оценщиком;
Приводит полученную в результате оценки величину стоимости с указанием даты оценки;
Ставит свою подпись и печать.
Список использованной литературы
Приводится список нормативной, технической, специальной литературы и печатных источников, использованных при выполнении оценки.
Общие сведения об оценщике
Указываются образовательные учреждения, в том числе профессиональные, даты их окончания, наименование полученных специальностей и квалификаций, ученые степени и звания, членство и квалификация в профессиональных обществах, перечень выполненых работ по оценке и другая информация, позволяющая клиенту получить мнение о профессионализме и опыте оценщика.
Приложения
В приложении проводятся:
Сведения об объектах-аналогах с указанием источников получения информации;
Расчеты и информация, которые использовались при выполнении работы, с указанием источников;
Графические и фотоматериалы, иллюстрирующие объект оценки.
Оценка объекта недвижимости - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости, либо процесс определения стоимости.
Согласование результатов оценки проводится 3 различными подходами: сравнительный, затратный, доходный.
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Преимуществами сравнительного подхода являются:
наиболее простой подход;
статистически обоснованный;
предлагает методы корректировки;
обеспечивает данные для других подходов в оценке.
Недостатками сравнительного подхода являются:
требует активного рынка;
сравнительные данные не всегда имеются;
требует внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов;
основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.
Преимущества затратного подхода:
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
обоснование необходимости обновления действующего объекта;
оценка зданий специального назначения;
при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
анализ эффективности использования земли;
решение задач страхования объекта;
решение задач налогообложения;
при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
Отдельная оценка земельного участка от строений.
Проблематичность оценки земельных участков в России.
Доходный подход оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.
Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, Т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным методами.
Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) принимается в качестве его рыночной стоимости.
Коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по затратному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости по сравнительному подходу, тыс. руб.;- общая стоимость объекта недвижимости по доходному подходу, тыс. руб.
В отношении этих коэффициентов должно выполняться равенство:
Таким образом средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости (V) составляет:
V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, тыс. руб.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Предложение на рынке услуг
предложение рынок
Жилищный
вопрос, пожалуй, был и остается актуальным во все времена, однако, в отличие от
обыкновенного жилищного вопроса, вопрос о временном пристанище в чужом городе
несколько п...
Открытое акционерное общество Дом
Бизнес-план
- это документ, содержащий основные аспекты будущего коммерческого начинания. В
нем анализируются проблемы, с которыми предприниматель может встретиться, а
также определяются способы...
Экономический расчет работ по гидравлическому разрыву пласта
Гидравлический разрыв пласта является наиболее распространенным
методом воздействия на призабойную зону.
Сущность этого процесса заключается в нагнетании в проницаемый
пласт жидкости при давлен...